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深扒西南地王领地如何神秘变现?

2020-05-19 11:27:30来源:财讯网

在巨量土储扩充,资产规模增长,债务规模控制之下,领地仿佛显得“神秘而凶猛”。

21年来,领地干了很多事情,从一家丁点大的小公司成为中国百强房企,貌似成绩也还不错,但是背后的数据显然没有那么简单。

在规模上领地已经成为了川籍房企的“老二”,从西南到华南,从东北到西北,领地一路艰难,得失成败很难衡量,但是当看到领地招股书中几项“关键”数据之后,笔者发现这家企业的数据多少让人有些意外。

尽管在销售业绩和品牌溢价上,领地与中国TOP前10级房企差距较大,但是在土地储备上,领地亮出的数据却让人错愕,留下一大堆问号。

土储总量超:1331万m

4月9日晚间,领地向港交所递交了招股书。招股书显示,成立于1999年的领地集团业务重心主要集中在四川地区,专注成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区,项目遍布全国20多个城市。

重点是,截至2020年2月29日,领地的总土地储备为1331.45万m 。

多数人对于这一土地储备数据没有具体概念,从数据看,上市百强房企土储面积,前30-40强房企土储面积大部分在1000万-2700万方之间,按照这一数据作为参照,领地目前的土储面积轻松跻身中国房企约40强。

虽然领地土储总量非常大,当下领地却未能取得让业界为之眼前一亮的成绩,克尔瑞数据显示,在2019年中国房地产企业销售排行榜中,领地仅位于第87位。

稍显遗憾。

在规模上,领地用异于行业的发展模式形成了八大区域,布局中国20多个城市,超100余个开发项目,信心满满正准备上市,以谋求在资本市场更广的发展。

在地产圈,众所周知的事情莫过于地产开发企业获取土地之难,作为不可再生资源,土地贵过黄金。在土储上,这家起身于川内的房企对得起“领地”两个字。

来源:领地控股港交所提交招股书

从土地储备的详细情况分析,领地土地储备主要集中在川渝地区,土地多以合作及收购等方式获得,在成渝经济圈的城市群发展大背景之下,领地似乎在谋略一盘大棋。

当然,为了获取这些来之不易的土地,领地也为此付出了“代价”。积极谋划上市的领地2019年资产负债比率达到140%,而再度赴港上市的港龙地产资产负债比率达到了287.0%,2019年金辉集团资产负债比率达到170%,今年4月27日递交招股说明书的三巽控股负债率达到了204%,笔者也搞不明白,为什么房地产负债率都这么高。

在招股书的风险提示项中,领地集团称,于2017年、2018年及2019年分别自经营活动录得负现金流量约18.66亿元、42.88亿元及31.12亿元,主要是由于持续增加物业开发活动及加强土地收购工作而导致经营过程动用大量现金净额。

如果把领地比作是一家食品生产企业,它现在囤积了大量原材料,钱是花出去了,“米”是有了,却缺“巧妇”!

怎么个缺法?

比如,其需要大量的资金启动新项目,需要大量人才贮备来推动新项目;需要符合当下实际情况的管理机制来调剂公司在发展中所遇到的一切问题;在资本市场领地缺乏实战经验;也需要更多元的产业落地来分担业务单一的尴尬局面。

现在摆在领地面前的问题不是无地可开发,而是怎么耕耘眼前这一大遍土地,直到开花结果,种出粮食。现有充足的土地如何变现产生价值?全寄托在住宅产品力身上了。

产品力:

乏善可陈?抑或可圈可点?

从近二十年领地产品发展历史看,作为一家起步四川的企业来说,还算具有前瞻性,2004年领地开发的领地·时代广场被评为“地标建筑群标志楼盘奖”,当时地产开发还处于莽荒时代,能得奖的产品一定程度上体现出领地对产品打造的远见和重视。

为跳脱公司地域性发展限制,2006年领地集团将总部迁至成都,后续并在成都核心区域果断拿地,打造出多个城市地标,其中领地 环球金融中心获得中国建筑最高奖—鲁班奖。再后来,领地与著名设计师马岩松合作,获得了产品更多的设计创作灵感。

在众多川籍地产企业中,领地算是率先拿出细致产品系的企业,系统性的产品定位和研发奠定了领地坚实的发展基础。

基于产品力的厚实基础,领地才原意付出巨大成本拿地,依靠后续产品力直接兑现价值,这样来看,领地招股书中显示的巨大土储总量仿佛可以被理解了。

领地在产品力变现上藏着大招!不是吗?

笔者分析了现阶段领地的三大产品体系,细分来看:

领地“蘭字系”获得了中国房地产精品项目品牌价值TOP10,在全国8大区域,共落地20余座蘭台府。其中“蘭字系”产品澜山项目还获得了第五届CREDAWARD地产设计大奖,而观字系产品在重庆等城市陆续落地。

近日,“观字系”产品进入中国产品品牌TOP50,更加深了行业乃至市场对领地集团“产品创新能力”的认知。如若产品乏力,又缺乏市场认知,根本就没有机会深入到市场中去。

在4月22日,领地集团“健康美好家”品牌发布上发布了产品服务体系,从品牌力、产品力、服务力、社会责任等方面再一次巩固了产品力构架。

现阶段“观”字系产品是领地的重要产品分支,并以“大江东去浪淘尽”的宣传语表达其定位,领地自认为“观”字系产品将传递一种生活态度,基于对人居迭代的思考,基于对城市发展的探索,提供一种全新城市生活体验。

对于“观”字系产品,亿翰智库西南区域总经理金波认为:“领地观字系产品是领地旗下高端改善类产品,凝聚了很强的中式文化理念,融合丰富景观资源于空间中,将国人对于高品质的诉求回溯本源,情景交融,贴合了大部分国人对于美好居住的理想场景。”

领地对于“观”字系产品的定位,听起来挺美好的,但是这一产品体系产品力究竟如何,市场会认可并追捧吗?还需要时间检验。

发展:

领地不把鸡蛋放一个篮子里了

众所周知,近年来流入地产领域的资金越来越少,一众房企的腰包都变得单薄起来,所以从2017年下半年开始,领地就重视起其他行业的布局,多产业格局初步形成。

领地集团与希尔顿集团合作引进亚太区及中国首家希尔顿嘉悦里酒店,2018年开业,至今入驻率达80%以上,还与隐居集团、华住集团等知名酒店品牌合作,通过打造特色旅游度假酒店扩展产业版图。

对于领地来说这一转身何尝容易?隔行如隔山!但是万科这样的行业头牌都开始养起了猪!对领地来说可能也是一个不破不立的过程,踏出去的第一步是最难。

而后,领地又与京东、大发地产等企业展开战略合作。2019年12月,领地&京东在领地环球金融中心签署战略合作,构建跨界创新平台,将全国50余个项目房源都参与到跨界当中,把线下的服务进一步拓展到线上。

笔者了解到,领地还与国际领先健康医疗管理中心合作,打造客户全生命周期健康服务体系,为业主和客户提供更先进的健康管理服务,促进健康住宅与健康产业的发展。

领地天府领地城项目,助力天府生物产业孵化园的建设,未来这里将是各大高精尖生物医学专家的聚集地,而在健康住宅的建设方面,领地在视高板块自然资源丰厚地脉,打造天府国际康城。

领地发力大健康产业,试图跳脱单一产业模式,拿下视高300余亩土地,被业界认为是领地跨出地产重要的一步,从现阶段的动态表现看,外界好奇的吃瓜心态一直观望着!领地憋着的大招何时释放?

这还是一个谜!

不过近一两年,领地通过招纳许晓军、姚科等大量来自于恒大、融创、万达、华夏幸福、金科、泰禾等一线房企阵营的职业经理人,形成一支强大的“职业军团”。从一个坊间传闻的家族企业快速迈向更开放更职业化的多元企业,不论是全国多城市的项目拓展,还是业界新秀的不断引入,都说明领地在想方设法寻求更大的发展。

至于产品力和职业化军团能助力几何,还要看领地内功是否深厚了,能否经受住市场的考验。(来源:文軒财经)

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